Как узаконить самострой

Прежде чем рассматривать порядок легализации самовольной постройки (далее по тексту – самостроя), определимся с признаками самостроя и правовыми актами, которые регулируют это направление.

Cамострой регулируется ст.222 ГК РФ, ст.22 закона №52-ФЗ (ред. от 03.08.2018), рядом статей ГрК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22), Информационным письмом Президиума ВАС РФ №143.

Признаки самостроя

Критерии, определяющие объект капитального строительства (далее по тексту – ОКС) как самострой, установлены в ст.222 ГК РФ.

Самостроем может быть здание, сооружение, другое строение, т.е. только недвижимое имущество. На различные временные, быстровозводимые, сборно-разборные объекты, не являющиеся капитальными, нормы о самострое не распространяются (п.29 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

Самостроем может быть не только ОКС, строительство которого завершено, но и объект незавершенного строительства (п.30 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Исходя из этого, на объект незавершенного строительства, как на самострой, может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст.222 ГК РФ

Итак, признаки самостроя:

• Размещен на участке, не предоставленном в установленном порядке, или его разрешенное использование запрещает строительство данного объекта
• Возведен без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
• Возведен на участке в нарушение установленных законом ограничений использования этого участка.
  

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из вышеперечисленных признаков

Необходимость получения согласований или разрешений, соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, а также разрешенное использование участка определяется на дату начала возведения самостроя. Из ст.222 ГК РФ следует, что постройку невозможно признать самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, утративших силу на момент выявления такой постройки.

Положения ст.222 ГК РФ распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимости, в результате которой появился новый объект (п.28 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

Обязательно помним, что в отношении жилых зданий в случае изменения расположения перегородок, стен не подлежит применению норма ст.222 ГК РФ, а действуют нормы о самовольной перепланировке (ст.29 ЖК РФ).

Последними изменениями в ст.222 ГК РФ введено правило, согласно которого ОКС не является самостроем, если создан с нарушением законных ограничений использования участка, а собственник не знал и не мог знать о действующих ограничениях в отношении принадлежащего ему участка

Появление этого правила стало следствием большого количества судебных споров, дошедших до ВС РФ по вопросам размещения объектов в охранной зоне нефтепроводов, когда собственники участков не знали о ее существовании. По началу иски о признании таких построек самовольными удовлетворялись, но вскоре судебная практика изменилась, и суды встали на сторону владельцев построек.

Самострой – это неликвид, т.е. в отношении него нельзя заключать никакие сделки (все та же ст.222 ГК РФ), а также ее запрещено эксплуатировать (опять ст.222 ГК РФ). Сделки, заключенные с самостроем, являются недействительными согласно ст.168 ГК РФ, поэтому самострой можно либо снести, либо узаконить

Стоит отметить и то, что за сознательное возведение самостроя предусмотрена административная ответственность. КоАП РФ предусматривает:

• самовольное занятие участка (ст.7.1)
• использование участка не по целевому назначению (ст.8.8)
• нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов или изделий (ст.9.4)
• нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС, ввода его в эксплуатацию (ст.9.5)

Порядок легализации самостроя

Самострой должен быть приведен в соответствие с планом землепользования и застройки, с документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам застройки лицом, построившим ее, либо за его счет.

Когда лицо, создавшее самовольную постройку, не установлено, то привести ее в соответствие должно лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок (далее по тексту – правообладатель земельного участка), на котором возведен самострой, или лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица (ст.222 ГК РФ).

За правообладателем земельного участка, на котором возведен самострой, при приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, в судебном порядке может быть признано право собственности (ст.222 ГК РФ)

Лицо, которое владеет и пользуется земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведен самострой, также может приобрести на него право собственности, если он будет приведен в соответствие с установленными требованиями и если это не противоречит закону или договору (ст.222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самострой должен быть соблюден ряд условий:

• в отношении земельного участка лицо, осуществившее застройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта
• постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд
• сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей (ст.222 ГК РФ)

Лицо, которое приобрело право собственности на самострой, возмещает лицу, осуществившему строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение ее в соответствие с установленными требованиями (ст.222 ГК РФ)

Чтобы исключить ситуацию, когда Градостроительные нормы изменяются для соответствия самострою, а не самострой приводится в соответствие с Градостроительными нормами, регулятор установил ряд ограничений. Так, орган местного самоуправления (далее по тексту – ОМСУ) со дня получения уведомления о выявлении самостроя не вправе вносить в план землепользования и застройки изменения, предусматривающие установление видов разрешенного использования, параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС, которым соответствует вид разрешенного использования и параметры самостроя до его сноса (ст.33 ГрК РФ). Также запрещено предоставление разрешения на условно-разрешенный вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в отношении земельного участка, на котором расположен самострой (ст.40 ГрК РФ). Это означает, что если самострой соответствует не основному, а условно-разрешенному виду разрешенного использования, то его легализация невозможна, если этот вид использования не был согласован до его возведения.

Самострой может быть узаконен двумя путями: по решению суда либо по решению ОМСУ о его приведении в соответствие с установленными требованиями

В соответствии со ст.55.32 ГрК РФ, приведение самостроя в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем его реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.

В случае, если самострой не приведен в соответствие с установленными требованиями и не снесен, ОМСУ имеет право в течение 6 месяцев с момента истечения срока, установленного в решении, обратиться в суд с иском об изъятии участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самострой возведен на участке, находящемся в частной собственности, либо об изъятии участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самострой возведен на участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением тех случаев, когда участок, на котором расположен самострой, является неделимым и на нем расположены иные ОКС, не являющиеся самовольными (ст.55.32 ГрК РФ).

Самовольная реконструкция

Согласно п.28 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22, положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимости, в результате которой появился новый объект.

Если к новому строительству легко применить объективный критерий самостроя (был пустой участок, стал застроенный), то у самовольной реконструкции – много особенностей

Согласно ст.1 ГрК РФ, реконструкцией признается изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

При этом понятие реконструкции по своему содержанию частично пересекается с такими понятиями, как капитальный ремонт, а также перепланировка/переустройство.

Более того, согласно ст.51 ГрК РФ застройщик вправе без получения разрешения на строительство проводить работы по изменению объектов и/или его отдельных частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции). Такие работы вообще не требуют получения согласования их проведения. Согласно ст.55 ГрК РФ получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется, если в соответствии со ст.51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из этого следует, что в отношении зданий могут проводиться различные работы, и ряд таких работ не признается реконструкцией, а значит, не может повлечь за собой вывода о самовольной реконструкции

Сравнение понятий «реконструкция», «капремонт» и другие работы, не требующие разрешения, говорит о том, что к реконструкции относятся только работы комплексного характера, которые в обязательном порядке существенно затрагивают ответственные конструкции объекта и влекут изменения его характеристик (высота, этажность, площадь застройки и т.п.). При этом изменение расположения внутренних перегородок, не затрагивающее несущие конструкции, изменение площади здания без изменения его этажности, площади застройки, высоты не являются реконструкцией, а в связи с отсутствием требований о получении разрешения на них не могут быть ни при каких условиях признаны самовольными.

В большинстве случаев разграничение реконструкции и иных видов работ возможно только путем назначения строительной экспертизы

Легализация самостроя в административном порядке

ОМСУ вправе принять решение о сносе самостроя или его приведении в соответствие с установленными требованиями (далее по тексту – решение), если соблюден ряд условий:

• самострой возведен на участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, если режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта
• в отношении самостроя отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы зоны с особыми условиями, а также необходимость разрешения на строительство установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства (ст.222 ГК РФ)

ОМСУ не вправе принимать решение, если:

• самострой расположен на участке, не находящемся в государственной или муниципальной собственности (разве что такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей);
• в отношении объекта зарегистрировано право собственности в ЕГРН;
• в отношении объекта имеется решение суда о признании права собственности или об отказе в удовлетворении требований о сносе самостроя;
• в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома;
• в отношении объекта религиозного назначения, а также предназначенного для обслуживания объекта религиозного назначения.

Срок для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самостроя, но не может составлять менее 6 месяцев и более чем 3 года

ОМСУ не вправе принимать решение в отношении объектов ИЖС, построенных на участках, предназначенных для ИЖС или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых участках, при наличии одновременно условий:

• права на эти объекты зарегистрированы до 01.09.2018 года;
• параметры этих объектов соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции ОКС, установленным правилам землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным законом;
• эти объекты расположены на участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов.

ОМСУ не вправе принимать решение в соответствии со ст. 222 ГК РФ:

• при отсутствии правоустанавливающих документов на участок в отношении объекта, возведенного на участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;
• при отсутствии разрешения на строительство в отношении объекта, возведенного до 14.05.1998.

В вышеперечисленных случаях судьбу самостроя решает только суд

Правообладатель земельного участка, который выполнил требование о приведении самостроя в соответствие с установленными требованиями, приобретает на него право собственности в соответствии со ст.219 ГК РФ.

Легализация самостроя в судебном порядке

Учитывая ограниченную компетенцию ОМСУ при принятии решений о сносе самостроя или его приведении в соответствие с установленными требованиями, основным способом легализации является обращение в суд с заявлением о признании права собственности на самострой, либо в случае предъявления иска о сносе самостроя, а также обращение со встречным иском о признании права собственности на самострой.

С иском о признании права собственности может обратиться собственник участка либо лицо, являющееся субъектом права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (ст.222 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Кроме того, судебной практикой признается право арендатора на признание права собственности на самострой, расположенный на арендуемом участке, если участок предоставлен для строительства соответствующего объекта и если строение создано без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если сохранение этого объекта не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью людей.

При рассмотрении спора о признании права собственности на самострой суд устанавливает следующие обстоятельства:

• допущены ли при возведении самостроя нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
• создает ли постройка угрозу жизни и здоровью людей (п.26 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22);
• не нарушает ли права и законные интересы третьих лиц сохранение самостроя;
• лицом, осуществившим возведение самостроя, предпринимались или не предпринимались меры по получению разрешения на строительство до начала строительных работ (это требование не указано в законе, но последовательно прослеживается в судебной практике).

В случае, если лицо, осуществившее самовольное строительство, не обращалось за выдачей разрешения на строительство или обращалось, но не представило все необходимые документы либо осуществляло только переписку с уполномоченным на выдачу разрешения органом, суд откажет в удовлетворении заявленных требований.

Лицо, обращающееся в суд с иском о признании права собственности на самострой, обязано представить доказательства, подтверждающие возможность сохранить эту постройку, в том числе соответствие ее требованиям безопасности

Иск о признании права собственности на самострой подлежит удовлетворению в случае, если единственным признаком самостроя является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. При самовольной реконструкции право собственности признают на новый реконструированный ОКС, а не на пристройку в отдельности.

Снос самостроя

Решение о сносе может быть принято судом либо ОМСУ (ст.222 ГК РФ). При этом полномочия ОМСУ при принятии решения о сносе самостроя крайне ограничены.

ОМСУ вправе принять решение о сносе самостроя, возведенного на участке, если:

• на него нет правоустанавливающих документов, необходимых по закону на дату начала строительства;
• вид его разрешенного использования запрещает строительство такого объекта, и он расположен на территории общего пользования.

Уведомление о выявленном самострое могут направить исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление:

• госстройнадзора (если выявят факт строительства без разрешения);
• госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий (если выявят размещение ОКС на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения).

Решение о сносе самостроя, принятое ОМСУ, может быть оспорено в судебном порядке на предмет несоответствия действующему законодательству

ОМСУ при принятии решения о сносе самостроя обязаны уведомить лицо, построившее объект, или правообладателя земли под объектом (ст.222 ГК РФ, ст.55.32 ГрК РФ)

Как указано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от №143, принудительный снос самостроя может быть осуществлен только на основании решения суда.

Истцами по требованиям о сносе самостроя могут быть:

• правообладатели участков, на которых расположен самострой;
• лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение;
• прокурор;
• уполномоченные органы;
• ОМСУ.

На требование о сносе самостроя, представляющего угрозу жизни и здоровью людей, исковая давность не распространяется

В случае, если право собственности на самострой зарегистрировано в ЕГРН, такая регистрация не исключает возможности обращения в суд с иском о его сносе. Суд при удовлетворении таких требований в мотивировочной части решения укажет основания, по которым постройка признана самовольной.

Решение суда в данном случае служит основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности на самострой

Если такая постройка была обременена правами третьих лиц, то такие обременения прекращаются. Лица, чьими правами обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчиком по иску о сносе самостроя может быть:

• лицо, осуществившее самовольное строительство, а если сведения о нем отсутствуют, то:

- лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, где находится самострой;

- лицо, которому такой участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование;

• заказчик, если самострой был возведен с привлечением подрядчика;
• лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной, если самострой находится во владении лица, не осуществляющего самовольного строительства;
• соответчиком по делу будет являться лицо, не являющееся владельцем самостроя, но права которого на самострой зарегистрированы в ЕГРН.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самостроя, не осуществлял его строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, создавшему самострой

Срок сноса самостроя составляет от 3 до 12 месяцев. Конкретный срок ОМСУ установит, учитывая характер самостроя, согласно ст.222 ГК РФ

Снос самостроя на основании исполнительного документа осуществляется в соответствии с законом №229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) «Об исполнительном производстве», а также в соответствии с Письмом ФССП России №8 (ред. от 31.07.2015) «Методические рекомендации по исполнению судебных решений о сносе самовольно возведенных строений», где подробно разъяснен порядок действий при исполнении решений суда о сносе самостроя.

Теперь Вы знаете как действовать и в каком порядке, если вышло так, что Ваша постройка является самовольной. Самострой - не приговор, и теперь Вы это знаете!

МЫ РАБОТАЕМ ДЛЯ ВАС!

© СЭБИР 2021