Какие заблуждения бытуют относительно капремонта?
1. Самое распространенное заблуждение - это, конечно, якобы, полное право не платить взносы за капитальный ремонт. Это очень глубокое заблуждение, и к тому же очень дорогое, в прямом смысле этого слова. Обязанность оплачивать ежемесячные взносы за капремонт общедомового имущества прописана в Жилищном кодексе РФ (ст.169 ч.1), поэтому кто бы ни утверждал обратное - это не так. Единственный законный способ не оплачивать взносы за капремонт - если дом аварийный и признан таковым в установленном законом порядке. Еще указано, что от обязанности уплачивать взносы освобождаются собственники помещений в многоквартирных домах блокированной застройки или так называемых шанхаев, однако в городе и области такой тип жилья никогда не существовал.
2. Не менее распространенное заблуждение заключается в том, что очень многие жильцы многоквартирных домов уверены, что в ходе капитального ремонта общедомового имущества обязательно будет отремонтирован и весь подъезд дома. Это убеждение в корне неверно. Ремонт подъездов не носит капитальный характер, поэтому эти работы - целиком и полностью обязанность управляющей компании, обслуживающей дом (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ 27.09.2003 №170). Согласно этого документа, управляющая компания должна обеспечить не только требуемое санитарное состояние лестничных клеток, но и исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках. То есть мы с Вами видим, что подъезды - это зона ответственности управляющей компании, а не регионального оператора.
3. Последнее, но не в последнюю очередь: мы с Вами не обязаны пускать в дом исполнителей работ по капремонту, ведь если при капремонте потребуется частичное повреждение свежего ремонта, то кто компенсирует непредвиденные расходы на материалы и ремонт, и должен ли этот кто-то это делать?
К огромному сожалению, в Жилищном кодексе, которым регулируются вопросы проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, такая обязанность не оговорена. Так как все работы выполняются подрядными организациями на договорной основе, затраты на восстановление квартир после капитального ремонта не входят в работы, оплачиваемые за счет взносов на капитальный ремонт. Вместе с тем, в случае нанесения ущерба имуществу по вине подрядной организации (залив квартиры после ремонта кровли), возмещение вреда является обязанностью подрядчиков. Также не забываем, что на выполненные работы действует гарантийный срок (5 лет), в ходе которого выявленные дефекты должны быть устранены силами подрядной организации за их счет.
Каковы последствия наших заблуждений?
Последствия заблуждений - это конечно санкции. На сегодняшний день предусмотрены следующие санкции за неуплату взносов:
- пени
- штраф
- арест имущества
- запрет на выезд
Если два первых наказания являются целевыми, то последующие два общие и применяются ко всем категориям должников. Привлечение к ответственности осуществляется по направлению иска ТСЖ или иной управляющей организацией в суд. Такое право возникает в том случае, когда собственник не оплачивает указанный платеж больше 2 раз подряд. Конечно же, за незначительные долги никто в суд обращаться не будет, но если собственник задолжал солидную сумму денег и систематически не исполняет свою обязанность, то стоит ждать скорого вызова в суд.
Ну и из ряда местных, так сказать, санкций - это черный список. Это неофициальная вещь. Даже не вещь. Это негласная информация, имеющаяся, как правило, у регоператора, управляющих компаний и какого-либо количества подрядных организаций. Что же это за список? Все просто: информация о домах-неплательщиках распространяется очень быстро, и такие дома автоматически быстро попадают в немилость как к регоператору, так и к управляющим компаниям, строителям. Оно и понятно: кто захочет во всем идти навстречу неплательщикам. Это очень распространенная причина и плохого реагирования на технические жалобы дома, и на качество и сроки устранения проблем. Это своего рода "человеческий фактор" в этой сфере.
Да, введены нормы времени по реагированию и устранению аварий и поломок в многоквартирных домах аварийными службами, но это не изменит ситуацию в корне. Все началось уже давно и, увы, низкая культура оплаты обязательных платежей стала уже системой.
Прекращаем негатив. Каков выход? Каковы решения?
Решение и решением то особо не назовешь. Больше подойдет предупреждение. Как можно предупредить последствия заблуждений? Конечно же вовремя оплачивать взносы и не копить долги, дабы не попасть в категорию неплательщиков со всеми вытекающими последствиями, вот и все. Сейчас санкции работают как подобает далеко не везде, но повод ли это не платить? Ведь мы с Вами не знаем, какие поправки внесет государство в закон завтра. А законы, как мы знаем, только ужесточаются. Что касается финансовой стороны, мы с Вами немного разобрались.
А как быть в ситуации, когда ремонт уже сделан - будь то капитальный или текущий - а признаки некачественно выполненных работ - налицо? После ремонта кровли - вентиляция не работает как прежде. Водотвод, вроде, не трогали - а вода льется мимо труб водоотвода и кровельных лотков. Отмостка явно должна быть заменена полностью, а вместо этого - выборочный "ямочный ремонт"... Систему отопления не то что отремонтировали - даже частично заменили! Но что-то трубы ржавые и со следами глубокой коррозии.
Все перечисленное - последствия удешевления работ, и в существенный ущерб качеству. Региональный оператор работы принял - стало быть претензий к качеству нет. Акты о выполненных работах - подписаны. Приемка - произведена. Все согласно сметы. Какие вопросы? Жильцы домов - не специалисты, и они ничего не могут противопоставить "железным" бумажным доказательствам заказчику работ - региональному оператору.
Не нужно спорить, тратить нервы и время. Это ничего не решит. Нужны доказательства того, что наши с Вами претензии к качеству и объему работ - обоснованы и действительно имеют место быть.
Именно сбор, обработка и предоставление таких доказательств - задача независимой строительно-технической экспертизы. Итак,
Какие конкретно вопросы решит экспертиза?
1. Строительная экспертиза проверит качество работы УК и ТСЖ
Ежегодно управляющие компании или ТСЖ обязаны отчитываться перед собственниками: куда были потрачены платежи жителей, какие работы в доме были произведены и на какую сумму. Насколько соответствуют документы реальному положению дел – вопрос, который волнует большинство жильцов. Ведь далеко не каждый знает, сколько денег требуется для ремонта кровли или во сколько обходится ремонт труб в подвале. Этим часто пользуются непорядочные руководители УК или председатели ТСЖ.
Независимая строительная экспертиза даст возможность жителям полностью проверить наверняка расходование всех средств на проведенные ремонты. С заключением эксперта грамотные юристы легко добиваются возвращения «освоенных» нечестным образом денег на расчетный счет дома. Бывает, что за несколько лет управления УК списывает таким образом до миллиона рублей!
2. Экспертиза поможет вернуть деньги за некачественный ремонт
Сегодня очень часто собственники недовольны качеством выполненного капитального ремонта. Стали обычным делом завышенные подрядчиками сметы, вместо заявленных материалов почти всегда используют более дешевые материалы, и вовсе не секрет, что после окончания ремонта вскрываются большие недоделки и просто некачественная работа. В договоре подряда всегда прописан гарантийный срок, в течение которого строители обязаны за свой счет устранять дефекты, но зачастую собственники и подрядчики не могут договориться.
3. Если дойдет до суда, экспертиза поможет выиграть суд
В таких случаях эксперт выезжает на дом, проводит комплексное строительно-техническое обследование дома полностью или частично, делает вывод о техническом состоянии обследуемого дома или его части. В большинстве случаев в Биробиджане и населенных пунктах области оно – неудовлетворительное.
Затем специалист готовит заключение, в котором подробно описывает выявленные недостатки, подкрепляя свои выводы фотографиями, результатами произведенных замеров. Так же в заключении даются рекомендации, если необходимо, по устранению недостатков: какой ремонт и в каком объеме необходимо выполнить, какие материалы необходимо использовать. Например, окно лестничной площадки достаточно заменить лишь одно, а вот отделку подъезда отремонтировать только на одной стене, а остальные не трогать – не получится.
Сегодня судебная практика складывается таким образом, что суды выносят решения в пользу собственников, принимая во внимание результаты заключений по строительно-технической экспертизе и техническому обследованию многоквартирных домов.
В заключение
Хоть и кратко, но мы рассмотрели с Вами основные аспекты такой обширной сферы нашей повседневной жизни, как капитальный ремонт многоквартирных домов. Если у Вас возникли вопросы в процессе ознакомления со статьей - позвоните или напишите нам!
Если у Вас возникнут вопросы юридического характера, либо Вам уже необходима помощь или консультация юриста, опытный специалист проконсультирует Вас, а Вы уже сами решите - сотрудничать Вам с юристом или же такой необходимости нет.
ПОМНИТЕ: чистота и уют подъездов, исправная работа сетей и систем дома, комфорт пребывания на придомовой территории – В ВАШИХ РУКАХ! Вы имеете полное право знать НА ЧТО ПОТРАЧЕНЫ ВАШИ ДЕНЬГИ, и контролировать их расход!
© СЭБИР 2018
