Почему срываются сроки ввода
Сроки срывают как недобросовестные, так и добросовестные застройщики. Первые привлекают будущих дольщиков вводящей в заблуждение рекламой с указанием сроков сдачи, соблюдение которых изначально проблема. Вторые нередко становятся заложниками внешних факторов.
Причин, по которым застройщик задерживает сдачу дома, очень много. Их можно разделить на не зависящие от застройщика и зависящие от него.
К первым относятся большой рост себестоимости строительства из-за резкого падения спроса на жилье со стороны населения, многочисленные административные барьеры, задержка строительных материалов поставщиками.
Еще одна проблема — долгое подключение коммуникаций. Часто застройщики сталкиваются с обнаружением нигде не обозначенных коммуникаций, на демонтаж которых могут уйти месяцы. В итоге сильно сдвигаются сроки сдачи объекта.
Второй "букет" причин связан с плохой работой застройщика: неправильное построение бизнес-процессов, дефицит денег (Росреестр вправе приостановить регистрацию ДДУ в связи с ухудшением финансового положения застройщика), а в ряде случаев — нецелевое использование денег и мошенничество. Все это приводит не только к срыву срока сдачи дома, но и заморозке проекта: жилых недостроев по стране - море и маленькая кадушка.
Проблемы с новым законом
После перехода на эскроу-счета у ряда застройщиков начались проблемы с получением проектного финансирования. В результате, как всегда, мелкие компании были вынуждены уйти с рынка, а их стройки пополнили реестр проблемных объектов. Согласно Единого реестра проблемных объектов, сегодня в России насчитывается около 3 000 домов общей площадью 17,7 млн кв.м. Все они не достроены.
Высокая ответственность застройщика
Несмотря на причины, по которым застройщик срывает сроки, он несет перед дольщиком повышенную ответственность. Отсутствие у застройщика денег и нарушение обязательств его контрагентами не снимают с него ответственности за нарушение своих обязательств. Также отсутствие вины застройщика в нарушении сроков не может быть основанием для снижения его ответственности.
Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если застройщик задерживает сдачу квартиры на срок более 2 месяцев, то дольщик может получить неустойку.
Участник долевого строительства вправе потребовать не только выплаты неустойки, даже в двойном размере, но и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Чтобы точно определить сроки задержки, нужно ознакомиться со старыми версиями проектных деклараций, т.к. в последней редакции могут быть указаны актуальные сроки, советуют эксперты рынка недвижимости.
Допсоглашение: заключать или нет
При переносе срока сдачи застройщик обязан уведомить дольщика об этом за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать допсоглашение с изменененными сроками сдачи. Дольщик может подписать документ и ждать сдачу квартиры. Само допсоглашение, как и основной договор, подлежит госрегистрации.
При этом подписание допсоглашения лишит дольщика права требовать от застройщика уплаты неустойки за срыв сдачи объекта, т.к. покупатель фактически согласился на новый срок. Но дольщик вправе не подписывать документ и потребовать неустойку.
Как получить неустойку
В большинстве случаев застройщик сам не выплачивает неустойку, поэтому приходится обращаться в суд.
Перед обращением в суд юристы советуют направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв срока сдачи дома. Хотя законом не предусмотрено соблюдение претензионного характера разрешения ситуации (если это не оговорено в договоре), а застройщики не реагируют на претензии, суды принимают во внимание наличие таких документов. Наличие претензии может быть в пользу пострадавшего.
Исковое заявление, пакет документов по сделке и претензия направляются застройщику, после — в суд. По словам юристов, лучше обращаться в суд по месту регистрации покупателя - так больше шансов получить неустойку. Обычно суд назначает предварительное заседание, после дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может возрасти.
Размер компенсации
Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
При стоимости квартиры 3,5 млн руб., которую должны были передать 2 декабря 2019 года, но не передали, сумма просрочки на 01 февраля 2020 (за 122 дня) составляет 170,8 тыс. руб.
Кроме компенсации, застройщик оплачивает штраф. Размер штрафа составляет 50% от суммы неустойки. Но на практике выплаты оказываются ниже заявленных. Также дольщик может требовать компенсацию морального ущерба и расходов на оказание юридических услуг. О последних 2 пунктах он должен заявить сам, в противном случае суд выплатит только неустойку и штраф.
Получить выплаты можно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а потом обратиться в банк, где со счета застройщика спишут назначенную судом сумму. Второй вариант — обратиться в Федеральную службу судебных приставов: там займутся взысканием неустойки с застройщика.
Все это работает, когда застройщик финансово устойчив. Очень часто компенсация остается на бумаге, т.к. взыскивать с застройщика нечего.
Расторжение договора: когда это оправданно
При большой задержке выдачи ключей дольщик может расторгнуть договор. Расторжение происходит по письменному уведомлению, после чего застройщик втечение 20 рабочих дней обязан возвратить вложенную сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в сутки на момент возврата).
Но не всегда расторжение договора оправдано. Не стоит этого делать, если проект находится в высокой стадии строительной готовности, а на площадке кипит работа. Тогда выгоднее дождаться ключей. Иначе дольщик получит на руки сумму, указанную в договоре, и компенсацию за пользование средствами. При этом рыночная стоимость объекта, как правило, оказывается выше. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода в эксплуатацию, а уже после идут в суд за неустойкой.
Если изначально заявленный срок ввода в эксплуатацию уже подошел, а объект находится на низкой стадии строительной готовности, целесообразно расторгать договор с застройщиком и требовать возврата денег. Помимо этого, дольщикам нужно немедленно обращаться в суд, если застройщик заявил о банкротстве. Для этого нужно написать заявление о включении в реестр требований участников строительства.
Как обезопасить себя
Универсального способа, который может однозначно обезопасить от срыва срока сдачи объекта, нет. При принятии решения о покупке квартиры стоит ответственно отнестись как к выбору застройщика, так и к самому договору и пакету необходимых документов.
Определить надежность застройщика помогают несколько критериев.
Первый — репутация застройщика на рынке и портфель успешно реализованных проектов.
Второй важный показатель — сотрудничество с системообразующими банками, перечень которых утверждает ЦБ РФ.
Еще одним критерием могут быть партнерские отношения застройщика с известными агентствами недвижимости. Сегодня некоторые банки настоятельно рекомендуют тем, у которых нет отточенной системы продаж квартир, заручиться поддержкой авторитетного брокера. Это повышает шансы застройщика получить проектное финансирование и успешно реализовать свой проект.
© СЭБИР 2020
