Как при покупке старого дома определить его состояние

С чего начать выбор

Сначала определяемся, какие постройки на участке Вам нужны. Осматривая дом, сразу оцениваем возможность новых построек.


Расстояния до соседних участков и строений играют немаловажную роль. Подсмотрите их в интернете – эта информация в свободном доступе


Заверения продавца типа «да мы с соседями договорились – они строят возле нас, мы возле них», не имеют никакого значения! Соседи вправе потребовать убрать постройку, возведенную не по нормативам, поэтому размеры участка, а точнее его фасадной части, крайне важны. Знание законодательства убережет Вас от проблем в будущем.


Обязательно убеждаемся, что все существующие на участке постройки занесены в план этого самого участка


Незарегистрированные постройки (самострои) доставят много проблем в будущем. Как правило, это относится к капитальным постройкам. Все будущие постройки необходимо согласовывать в отделе архитектуры, но и самострой можно узаконить.

Также важно уточнить гидрогеологическую обстановку местности в районе покупки дома – близко залегающие к поверхности грунтовые воды доставят массу проблем при строительстве.

Иногда настораживает отсутствие погреба, подвала. Качественную информацию даст глубина обычного деревянного колодца: чем она меньше, тем ближе водоносный горизонт. Особое внимание обращаем на расстояние до зеркала воды в колодце.


Если при большой глубине колодца зеркало недалеко от уровня земли, то грунтовые воды находятся под давлением и есть вероятность их выхода в строительный котлован


Наличие сезонного подтопления дождевыми и талыми водами можно определить по стенам погреба/подвала.


Лучше оценивать участок при неблагоприятных климатических условиях – при интенсивном таянии снега или затяжных дождях. Хоть это и неприятно, на этом этапе можно избавиться от больших проблем в будущем.


Жилая площадь и варианты ее увеличения

Финансовые возможности редко позволяют купить сразу большой дом, поэтому стоит оценить возможность пристройки дополнительной площади. Можно обдумать, куда будут выходить окна, где придется прорубать дверной проем, изменять ввод водоснабжения, канализации и т. д. Помним, что пристройка дополнительной площади относится к реконструкции существующего объекта.


Расширение дома лучше выполнить в виде надстройки второго этажа: при примерно равных затратах, увеличение жилой площади будет ощутимо большим


Но. Почти все старые дома исключают возможность надстройки полноценного второго этажа: даже толстые кирпичные стены не гарантируют такую возможность. Однако современные материалы позволяют построить жилую мансарду вполне малого веса, а для надежной ее опоры достаточно кирпичных стен толщиной 380 мм (1,5 кирпича) или сруба из обычного бруса сечением 150х150 мм. Но придется полностью заменить потолочное перекрытие, возможно, с возведением дополнительной несущей стены в доме.


Раньше часто строили перекрытие «крестом»: 4 балки укладывались перекрестно, в месте их пересечения устанавливался столб. Это было основой перекрытия. Вокруг столба строили печь. Такое перекрытие обязательно надо заменить – новые балки послужат дополнительной стяжкой, препятствующей расхождению стен, а в старом доме это очень вероятно


Состояние фундамента

Для определения его состояния требуется его фактическое наличие. Это не юмор – раньше очень часто дома строили без фундамента. В самом лучшем случае, снимали плодородный слой, и на насыпной подушке строили кирпичную «ленту» – вот и весь фундамент, и количество рядов в этой «ленте» зависело от количества имеющегося кирпича. Иногда кладку возводили прямо на земле.

Глубину заложения фундамента без подкапывания под него определить невозможно, но, если есть крыльцо и оно состоит из одной ступеньки или вовсе без нее, то никакого фундамента здесь нет.


Построить фундамент под домом можно будет только в том случае, если дом деревянный


Причем из бруса или бревна нормальной длины, а не из обрезков, ведь для этого сруб дома придется поднимать полностью. Скорее всего, режим жесткой экономии действовал во всем, и стены сруба сложены из «того что было». Такую постройку восстановить практически невозможно. Если же фундамент есть, он должен быть без трещин и осадок на 1 угол или сторону.


Заявление типа «тогда все так строили» – полная чушь: отвес, уровень и шнур существовали всегда


Из этого и надо исходить при определении состояния любых конструкций дома. Горизонтальные отклонения свидетельствуют о наличии под фундаментом усадочного (рыхлого) или водонасыщенного грунта. И если в первом случае можно спастись сооружением «тумбы» с большой площадью основания или заменой грунта подошвы фундамента с последующей гидроизоляцией конструкций (это сложно, но выполнимо), то во втором случае вариантов нет. Близкий к поверхности водоносный горизонт – редкий случай. Чаще причиной просадки является близко расположенный к дому септик: сточные воды насыщают грунт и вызывают его осадку. Иногда отклонения от горизонтали вызваны тем, что фундамент не выдержали и сразу начали нагружать. Это определяют по состоянию оконных и дверных проемов.


Состояние коробки/сруба дома

Стены дома не должны иметь трещин (кирпичные) или ярко выраженного выпучивания наружу или вовнутрь (деревянные). Небольшие трещины в кирпичной кладке возникают из-за сезонных подвижек основания фундамента (при глубине заложения меньше глубины промерзания). Большие трещины, разломы и расхождения стен в углах указывают на серьезные проблемы с фундаментом или ошибки при строительстве. В большинстве случаев это неустранимо.

Часто стены расходятся из-за неправильной пристройки помещений к домам: пристройку завязывают с домом, а фундамент «живет своей жизнью». Разность осадки фундаментов и вызывает разрушения.


Степень сохранности деревянного сруба легко определить по проемам в стенах


Если окна и двери без перекосов и на одном уровне, то сруб в хорошем состоянии. Но так может быть и при равномерном разрушении нижнего оклада венцов сруба. Если дом обшит, это легко определить по обшивке: под окнами и ниже обшивка будет деформирована (выпучивание наружу). Это устранимо, не обязательно даже дом поднимать. Если сруб не осел полностью, значит, разрушенные венцы сжаты и держат его достаточно хорошо.

Если решено менять брус/бревна по частям, то начинаем с углов. В углах выпиливаем поврежденные фрагменты и заменяем их. Концы новых брусьев/бревен устраиваем вразбежку, чтобы далее взаимно перекрывались стыки. После углов переходим к серединам стен, после –  к серединам просветов между этими вставками и т.д.

Новый брус/бревно должны плотно заходить в вырезанное место. Вставки можно сшить между собой удобными и легкими шипованными накладками, можно и «по старинке» – саморезами, гвоздями или скобами. После ремонта сруба советуем Вам обработать его защитным составом - поверьте, в дальнейшем Вы не пожалеете о потраченном времени и деньгах.


Не надо бояться того, что стена может деформироваться: сруб давно выстоялся, и венцы очень плотно слежались между собой. Иногда даже вырезанные фрагменты извлечь крайне тяжело


Состояние кровли

Кровля — единственный элемент дома, который всегда можно отремонтировать. Различие только в объеме ремонта. Здесь можно определить только степень износа: состояние стропил, обрешетки, чердачного перекрытия и самого кровельного материала. Никаких проблем ремонт кровли не представляет, все зависит только от толщины кошелька.


Вот, собственно, и все основные критерии. Мы с Вами разобрали кратко и главное. Искренне надеемся, что наша краткая статья поможет Вам в Ваших решениях! Если у Вас остались вопросы - мы всегда рады Вашему звонку!

МЫ РАБОТАЕМ ДЛЯ ВАС!

состояние старого дома

Нет комментариев
Добавить комментарий